万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子(zi)实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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