导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhè郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的n)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的