饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规(guī)范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在利(lì)用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规(g紫菜是不是海鲜uī)范(fàn)和秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén紫菜是不是海鲜)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可(kě)。而房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)紫菜是不是海鲜则实行分档(dàng)定价(jià)，合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在(zài)合理范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)单(dān)边(biān)收(shōu)费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价(jià)的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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