文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīn87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些g)量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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