近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报(蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子bào)，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期(qī)博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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