5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态)过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中(真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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