OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别片(piàn)子公司哲(zhé)库吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决招商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等(děng)方(fāng)面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的(de)成新(xīn)度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事(shì)件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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