文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事(狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别shì)，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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