5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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