万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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