“现在的房地产很难再出(chū)现像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈(yù)加明(míng)显，让(ràng)机构和投资者的关注(zhù)度从(cóng)板块向(xiàng)单个标(biāo)的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业绩(jì)，还(hái)是估(gū)值(zhí)，房地(dì)产都(dōu)已经(jīng)双杀到了最底部(bù)，而(ér)且是反复地(dì)杀到了底部，再(zài)往下的空间已经不大(dà)了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒，在(zài)房(fáng)地(dì)产赛道(dào)中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需(xū)要非(fēi)常小心，避免选了半天，标(biāo)的(de)公(gōng)司出现爆(bào)雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏(hào)指出，需要(yào)满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房地产(chǎn)的开发(fā)资金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实(shí)银行的信贷(dài)倾向是不太愿意给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今(jīn)年新房(fáng)的(de)销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那(nà)些有(yǒu)国(guó)企(qǐ)背(bèi)景的房(fáng)企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行业(yè)出现了一个很(hěn)明显的分化，无(wú)论是在销售，还是融资等各个方面都非常明显。现在有国资(zī)背景的房企在资本(běn)市(shì)场(chǎng)表现相对较好，但(dàn)没(méi)有(yǒu)国资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会(huì)特别(bié)重视企业的成本优(yōu)势，更具体一点，就(jiù)是(shì)它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是(shì)不是行(xíng)业内的最低水平；利(lì)润率(lǜ)是不(bù)是行业内最高的；融资成(chéng)本是(shì)否是行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的(de)；这些都是(shì)我(wǒ)们看重的(de)一家房企的综合(hé)成本(běn)。

　　需(xū)要注意的是，能够(gòu)同时满足上述条件(jiàn)的房(fáng)企并(bìng)不多。即便(biàn)是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城(chéng)投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股(gǔ)份、城投(tóu)控股等(děng)国央企房企也踩了“三道红(hóng)线”中(zhōng)的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看出，即便(biàn)是(shì)有着较稳健特色的国央企(qǐ)房企，其财务指标称得上完全健康的(de)仍是(shì)少数(shù)。而(ér)更加值得注意的是(shì)，在(zài)2022年(nián)，不少国企，甚(shèn)至(zhì)地(dì)方国企开始大举(jǔ)扩张(zhāng)。而(ér)这无(wú)疑又进一步考验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐观的(de)预判未(wèi)来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿(ná)地(dì)节奏(zòu)也有可能(néng)让房企重(zhòng)蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其(qí)配置的一家(jiā)房企进行(xíng)举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比(bǐ)例(lì)都维持在(zài)33％左右，完全没有(yǒu)增(zēng)加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在(zài)一(yī)线城市进行大举拿地(dì)，净负债(zhài)率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接(jiē)近三分(fēn)之一(yī)。与此同时，该房企新购入地(dì)块也实现了快(kuài)速的(de)开(kāi)盘(pán)利用率，预计今年会有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就(jiù)符(fú)合“最后的赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一(yī)方面，在(zài)于(yú)它本身(shēn)储备了很(hěn)多弹药(yào)，去(qù)年拿地(dì)超1000亿元，且其(qí)中一(yī)半在一线城(chéng)市，另外一(yī)半(bàn)也(yě)主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市(shì)；另(lìng)一方面，它(tā)的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有些房(fáng)企的扩张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉(jué)又回(huí)到(dào)了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债(zhài)率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象(xiàng)得(dé)那么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一(yī)家房企(qǐ)的扩张速度是否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债(zhài)率水平，在(zài)我看来，这(zhè)个(gè)比例如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是(shì)扩张(zhāng)得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道红(hóng)线”对(duì)房企的净负(fù)债率要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的复苏速度并没(méi)有那(nà)么(me)快，所以要规避(bì)公司净负债率提高到(dào)一个比较危(wēi)险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂(mào)、华(huá)发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其(qí)中，中交(jiāo)地(dì)产净负债率持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是(shì)，华(huá)润置地、中国(guó)海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等房企在(zài)践行较(jiào)积极的(de)拿地策略的同时，也(yě)较好地控制了(le)公司的(de)扩张速(sù)度与净负(fù)债率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等(děng)个(gè)别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊(hào)扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准来看国央企与民营房企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央企确实(shí)会更胜一筹。如(rú)国(guó)央(yāng)企(qǐ)的(de)融资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融就(jiù)融，这样，国央(yāng)企自然而然就具有(yǒu)天然优(yōu)势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营(yíng)房企(qǐ)，机构(gòu)更加看好(hǎo)国(guó)央企，但这也(yě)并(bìng)不意味(wèi)着，民(mín)营企业(yè)中(zhōng)就(jiù)没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有(yǒu)少数(shù)民营房企(qǐ)同样(yàng)受到机构的(de)青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团的(de)十大(dà)流通股东中新进了“中国工商银行股份有限公司(sī)－景顺(shùn)长城中国回报(bào)灵活配置混(hùn)合型(xíng)证券投资基金”“全国社保基金(jīn)一一(yī)六组合(hé)”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外，自2021年(nián)开始，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团。根(gēn)据一季(jì)报，该资(zī)产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自(zì)身的基(jī)本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州本(běn)土房(fáng)企的滨江(jiāng)集团(tuán)仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩(jì)表现、销售规模(mó)、新(xīn)增(zēng)土储(chǔ)、股(gǔ)价表(biǎo)现等多维度都表(biǎo)现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非(fēi)归母净利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的(de)2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身(shēn)业绩(jì)的(de)持续(xù)增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略(lüè)布局关(guān)系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨江集(jí)团有近(jìn)七成营收来自杭州地区(qū)，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区(qū)的营收比重(zhòng)只(zhǐ)占到(dào)近六成。近(jìn)三年持(chí)续稳(wěn)居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极，根(gēn)据诸(zhū)葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额(é)依(yī)次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的(de)较突出表现，也让滨江集团的房企(qǐ)排(pái)名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十(shí)，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集(jí)团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今，滨江集(jí)团股(gǔ)价(jià)翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是(shì)迎(yíng)来多家(jiā)机构的(de)集中调研。滨江集团(tuán)发(fā)布公告表示，公(gōng)司(sī)于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重(zhòng)点移至存量(liàng)赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上房地产开发只(zhǐ)是房(fáng)地产产业(yè)链上的(de)中游(yóu)环(huán)节，其上游主(zhǔ)要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料(liào)供应商，而下游应(yīng)用行业主要包括中(zhōng)介服务(wù)、家用电器、物业(yè)管(guǎn)理、家(jiā)居用品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地产开发环节(jié)与上(shàng)游材料端息息(xī)相关，新(xīn)盘(pán)开工不(bù)足导致上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行业(yè)在进(jìn)入存量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居领(lǐng)域，我们相(xiāng)对看好，因(yīn)为居民保有的住(zhù)房规模越衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢(yuè)来越大，随(suí)着时间的增加，内装更(gèng)新的需求也会越(yuè)来越(yuè)多。美国过去的(de)数(shù)据充分说(shuō)明了这一点，在(zài)新房销售见顶之后(hòu)，家具消费(fèi)的(de)增长却一直都很好(hǎo)。对于(yú)地产(chǎn)产业链，我们(men)相对(duì)看好和内装(zhuāng)相(xiāng)关的(de)行业(yè)，例(lì)如消费(fèi)建材(cái)、家居装饰等。”万家基(jī)金人士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头年内表(biǎo)现的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司(sī)，它们分别是富(fù)安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在(zài)月(yuè)线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例，富安(ān)娜主要(yào)从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及(jí)销售，旗下拥有原(yuán)创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第(dì)一季度报告显示，报(bào)告期内，富安(ān)娜实(shí)现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的(de)十大流通股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股的(de)天下，彼时包括公募的(de)中(zhōng)欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动价(jià)值、宝盈(yí衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢ng)新价值(zhí)和私募(mù)的(de)明河2016，都在(zài)其(qí)中出现，占据了半(bàn)壁江山(shān)。需要强调的是，中欧(ōu)的两(liǎng)只基金都是(shì)价值(zhí)派基金(jīn)经(jīng)理曹(cáo)名(míng)长在管的(de)产品(pǐn)，首季其(qí)同时(shí)重仓的房(fáng)地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)股票(piào)还有金(jīn)地集团和(hé)大(dà)亚(yà)圣象。

　　对比而言(yán)，前(qián)几年曾经(jīng)风光一时的家居(jū)板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在(zài)困境反转露出曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的是志(zhì)邦家居。同一(yī)时间段，该(gāi)股年内上涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从业(yè)绩来看，无论(lùn)是营收还是归母净利润，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的(de)十大流通(tōng)股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的(de)广发策略优选(xuǎn)和广发安(ān)宏(hóng)回报均(jūn)增加了(le)持股，而这两只产品也成为志(zhì)邦家居十(shí)大流通股股东(dōng)中仅有的(de)两只公募(mù)。有意(yì)思的是，他(tā)似乎对于定(dìng)制(zhì)家居(jū)类标的情有独(dú)钟(zhōng)，在另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌(pái)橱柜中，他(tā)管理的全部三(sān)只产品(pǐn)均登榜十(shí)大(dà)流通股股东，其也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除(chú)去家居(jū)家纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类标的(de)大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为(wèi)难(nán)题。对(duì)此，前述上海公(gōng)募基金经(jīng)理举(jǔ)例(lì)分析：“物(wù)业服务不是一(yī)个高(gāo)毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱(qián)很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高的，每年到(dào)期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过(guò)两三轮合同周期(qī)还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司(sī)很(hěn)容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保安这些固定(dìng)人(rén)员成本(běn)的年度增长，不过服(fú)务没有特别好，客户没有那(nà)么满意，能做到(dào)提价(jià)难度是非(fēi)常大的。但是该(gāi衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢)公司(sī)能在业内做到(dào)到(dào)期(qī)之后(hòu)提价(jià)率比较高(gāo)，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务(wù)是(shì)有关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢