万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法我国最穷的5个城市，哪一个省最穷院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京我国最穷的5个城市，哪一个省最穷(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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