文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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