OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未(塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下(xià)降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提(tí)振，二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的(de)时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业(yè)、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为(wèi)实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手(shǒu)通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责人(rén)解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出(chū)租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目在(zài)给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合(hé)营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和(hé)它(tā)未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些(xiē)突(tū)发(fā)情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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