万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁ong>

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善其身？