近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(j正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长īn)相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长加上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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