OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)的(de)信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工(gōng)作，并同(tóng)步(bù)启动了(le)应(yīng)急预(yù)案(àn)广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？(néng)得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们(men)实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影(yǐng)响，维持(chí)预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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