导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的(de)是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期(qī)。

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