万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北(běi)京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)一方水等于多少升，一方水等于多少升水又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhō一方水等于多少升，一方水等于多少升水ng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 一方水等于多少升，一方水等于多少升水