5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公(gōng)司(sī)就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(t胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗án)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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