文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别strong>2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。