文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的(de)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束p>

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告：2女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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