导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢trong>

　　根据七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢p>

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。