OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场(ch合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线ǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对张江光(guāng)大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属(shǔ)于(yú)合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线正(zhèng)常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了(le)一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的(de)大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的(de)面积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步(bù)，也是至关合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市(shì)场的(de)信心。”

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