导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数。<世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼/p>

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

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