5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，20遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用19年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房(fán遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用g)企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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