近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(m先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些ù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公(先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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