近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，女生工资多少算正常，女生工资多少算正常而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在女生工资多少算正常，女生工资多少算正常相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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