5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意(yì)见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房对居(jū)民(mín)来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交易(yì)成本较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相关市(shì)场交(jiāo)易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.71什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化(huà)，有利(lì)于行(xíng)业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一(yī)半的中介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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