导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(sh别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你ì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你lt="中(zhōng)国户均(jūn)几套房？| 民(mín)生(shēng)·周君(jūn)芝团队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你/weixin/one_20230515161806597.png">

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期(qī)。

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