导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城(chéng嘴巴含胸的感觉知乎)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(x嘴巴含胸的感觉知乎iàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

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