近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hón厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积g)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金(j厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积īn)相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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