5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房(fán两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音g)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lú两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音n)行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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