5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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