文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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