OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二(èr)级市场的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这(zhè)么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了(le)市(shì)场各(gè)方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些(xiē)面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何(hé)未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的(de)大租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业(yè)吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(b吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思iǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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