饱受(shòu)争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息(xī)等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民(mín)往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设(shè)部(bù)下发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行(xíng)明(míng)码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平(píng)均水平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部(bù)门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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