文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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