导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022strong>

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。