OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值上尉是什么级别，上尉是连长还是营长，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的(de)业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进(jìn)行(xíng)了解释(shì)说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的(de)储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的(de)第一(yī)时间即奔赴(上尉是什么级别，上尉是连长还是营长fù)现(xiàn)场进(jìn)行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高(上尉是什么级别，上尉是连长还是营长gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租(zū)和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时(shí)修(xiū)复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平(píng)层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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