饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了(le)关于规范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤额(é)不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要(yào)监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标(biāo)准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高于(yú)市(shì)场平均(jūn)水平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤否意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的(de)调整改善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该由上下(xià)家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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