文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电)缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēn24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电g)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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