万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京(jīngc42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式)的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的(de)可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式ng>为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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