三只消费类REITs首份季报揭晓

在基(jī)金合同(tóng)成(chéng)立两个月、上(shàng)市一个月后，我国(guó)首(shǒu)批(pī)上市的三只(zhǐ)消费类基础设施公募REITs首次(cì)交出了短期成绩单。

随着公募基金一季报披露完毕，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT的一季度(dù)表现也得(dé)以揭晓。整体来看，三个项目在季报统计期内的可分配金额，基本达成了2024年全年预测值在时间加权(quán)下的预期，同时底层资产出租率均超98%，相(xiāng)比首发(fā)评估(gū)基准时点稳中有升。在吸引客流、保租增收方面，提升品牌(pái)级次则成为多只消费REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营的核心
方向(xiàng)。

不过区别于上市前的讨论热度，消费类REITs发行以来，二级市场表现(xiàn)和投资人的(de)态度始(shǐ)终相对更为“冷静(jìng)”。有受访对象向21世纪经济报(bào)道(dào)记者表示，后续仍希(xī)望(wàng)持续跟踪与验证消费类基(jī)础设施底层资产营运质量与募投资金的(de)使(shǐ)用情况。

收益分(fēn)配基(jī)本实现预期(qī)

从政策提振、产(chǎn)品申(shēn)报到(dào)正式进入(rù)二(èr)级 市场，2023年以来，消费类基础设(shè)施REITs的开闸无疑是业内最(zuì)值得关注的热点(diǎn)之一(yī)。最近数据显示，我国已成(chéng)立公募REITs共36只，包含消费类REITs4只。

当前，除中金印力消费REITs刚(gāng)刚于本月初结束募集外，另外3只已率先登陆资本市场一月有余。截至4月22日，嘉实物美消(xiāo)费REIT、华夏(xià)金茂(mào)商(shāng)业REIT和华夏(xià)华(huá)润商业(yè)REIT均(jūn)完成了(le)上市以来首份季报(bào)的披露。

首批消费REITs“成绩单”表现如何？具体来看(kàn)，物美消费REIT、华夏金茂(mào)REIT的(de)基金合同成立日
为1月31日，华夏华润商业REIT则成立于2月7日，而以三(sān)只基金各自的成立日到(dào)3月(yuè)31日(rì)作为其一季度报告期的统计 区间，成立(lì)两个月以(yǐ)来，区间内可供分配金额达(dá)成率(lǜ)最高的为物美消费REIT。

一季报显示，物美消
费REIT成立以来营收1887.58万元，净利(lì)润663.93万元，可供分配金额1211.32万元(yuán)，而(ér)此前(qián)项目在招募说明书中对2024年(nián)可(kě)分配金额的预测值为6700万元(yuán)。如简单(dān)按(àn)项目成立时间占(zhàn)全年比重(zhòng)进行加权，报告期内的可(kě)分配金额完成(chéng)率为18%，超过了(le)年预测值1/6的(de)预期。

金茂商业REIT一季 报同样显示，该基金在当期(qī)可供分配金额(é)887.27万(wàn)元，两个月(yuè)达成了年度(dù)预测值5254.29万元(yuán)的16.88%。报告期内，该(gāi)基金(jīn)实现收入1462.13万元(yuán)，净利(lì)润281.87万(wàn)元。

华润商业REIT作为目前市场(chǎng)上规(guī)模最大的消费REITs，成立54天(tiān)实现的可供分配金额为5122.89万元，约为全年预测3.41亿元的15%。一季度对应年化分派(pài)率达到5.03%，略高于全年预测的4.93%。

其中，该项目报告期畅想我的暑假生活作文内实(shí)现的营(yíng)收为1亿(yì)元，净利润-426.58万元(yuán)，也是(shì)三单(dān)消费REITs一季报中唯一净利(lì)润为负的(de)项目，不(bù)过记者注意到，这一亏(kuī)损并非经营性原因(yīn)导致。在招募说明书中，管(guǎn)理人对华润商业REIT2024全年(nián)净利润的预(yù)测(cè)为-4183.36万元，其中年度的核心支出用于购买项目公司(sī)股权。在对2025年的预测(cè)中，这一数字将回正至1332.28万元。

在经历出租率和二级(jí)价格大幅下跌后，市场对于产权类(lèi)REITs资质的衡量视角正逐(zhú)渐改变，稳定(dìng)的(de)出租率日(rì)益成为底层资产的生命线。一季报显示(shì)，三只(zhǐ)消(xiāo)费类REITs项目的出租率均保持在(zài)高位，且2/3项目的出租率相比首发评(píng)估基(jī)准时点(diǎn)有(yǒu)所提升。

据了(le)解(jiě)，嘉实 物美REIT的底层基础设施项目类型为 以超市(shì)为主力店的社区商(shāng)业，包(bāo)括位于北京市的大成项目、玉蜓桥项目
、华天项目和德胜门项目。截至2024年3月末，上述基础设施资产整体的出租率为98.33%，而据(jù)基金招募说明(míng)书，在(zài)2023年6月 末，四个项目的总出(chū)租率仅为88.71%。

再看华夏基(jī)金旗下(xià)的两只基金——作为华润商业REIT底层资产的青岛万象城，其截至一(yī)季度末的出租率为99.16%，相比去年年中的(de)98.49%同样得(dé)到了进一步提升。金茂REIT底层资产(chǎn)长沙览秀城一季度末的最新出租率则维持(chí)在98.26%，较2023年6月末时点微幅下降0.1%。

值得一提的是，放(fàng)在全公募(mù)REITs市场
来看(kàn)，三只(zhǐ)消(xiāo)费类(lèi)REITs一季度的出租率排名整体十分(fēn)居前。事实上，区(qū)别于产业园等常(cháng)见的(de)公(gōng)募市场产权类资产(chǎn)，消费类REITs底层资产租户分散的特性，让其相较(jiào)于产权类资产的集中退租风(fēng)险更低。在一(yī)季报中，多个项(xiàng)目都出现了租户(hù)“结构稳定”“分散化程度较高”等描述。

关注长线经营能(néng)力与收益兑现

作为商业地产行业(yè)“投融管退”闭环的(de)重要通道，从去年10月首批产品申报到快(kuài)速获批(pī)发行，消费(fèi)类REITs一度成为REITs市场炙(zhì)手可热的话题(tí)。在诸多分析人士(shì)看来(lái)，REITs的出台意味着赋(fù)予商业地(dì)产区别于(yú)一(yī)般房地(dì)产领(lǐng)域的新定(dìng)位(wèi)，有望(wàng)加速盘活存量资产，为实体商业消费(fèi)场景(jǐng)注入新(xīn)活力。

Wind数据显示，从上市到一季度(dù)末，三(sān)只消费(fèi)类REITs均录得负收益，平均下跌5.3%。而二季度以来，几(jǐ)只产品(pǐn)的市场表现有所(suǒ)回升，截至4月22日，物美消费REIT和华润商业REIT分(fēn)别自成立以来微幅增长0.8%和(hé)0.3%。金(jīn)茂商业(yè)REIT则下跌5.6%，在市场排名较为靠(kào)后。

一家参与了公募(mù)REITs投资的险资机构人士向21世纪经济报道记者表示(shì)，消费类公募REITs的收益一方面来自底层资产的租金收入(rù)，另一方面来自资产增(zēng)值空(kōng)间。而当前，其所在的公司对于参与消(xiāo)费类基础设施的投资(zī)仍较为谨慎。

“目前国家对于商业地产的调控政策还是比较(jiào)严的，但百货商场、购物中心，本质上也属于(yú)靠租(zū)赁作为主
要收入(rù)来源的地(dì)产。”该人士指出。“2023年各商场的平均租金较疫情(qíng)前出(chū)现明显的修复，但(dàn)目(mù)前我们还在持续关(guān)注长效稳定的收益兑现。”

区别(bié)于(yú)房企以高杠(gāng)杆赚取畅想我的暑假生活作文投资(zī)收益的旧有模式，由于租金收入与公募(mù)REITs的(de)分红率息息相关(guān)，追求高质量的运营管理能力以提升资(zī)产(chǎn)吸(xī)引力正成(chéng)为经(jīng)营新(xīn)形势。今年(nián)的一(yī)季(jì)报中，两只以(yǐ)购物(wù)中心为底层资产的REITs也披露了增收(shōu)思路。

其中记者注意到，两家购物中心均致力于提升(shēng)商城的品牌级次，引进并留存高端潮流(liú)，品质(zhì)化、概念化店铺(pù)成为招(zhāo)商储备方向。

在经营提升方面，长沙览秀城(chéng)项目合理利用(yòng)场内空间，通过多经业务和联营代销业务丰富消(xiāo)费场景并(bìng)拓宽了收(shōu)入来源。金茂消费REIT一(yī)季报表示，项目(mù)“通过联营业务向多经业(yè)务的转型，大幅提升了多经业务(wù)规模比例，综合来看联(lián)营业务(wù)及(jí)多(duō)经(jīng)业务的净收益高于发(fā)行时预测水
平”。

华 润商业REIT则指出，青岛万象城正在进行局(jú)部业态主动优化调整与装修改造，计划于2024年10月末完成，届时预计将新增可租赁面积约(yuē)6168平方米，规划约(yuē)40家商铺，进(jìn)一步提(tí)升项目(mù)资产价值(zhí)和收益水平。

今年(nián)2月，商务部曾围绕推动(dòng)消费持续(xù)扩大，把2024年定为“消费 促(cù)进年”，并提(tí)出一季度(dù)坚持“政策+活动”双轮驱动，突出重点品类、节(jié)庆时令等，继(jì)续(xù)组织开展丰富多彩的促消(xiāo)费活动营造(zào)良好(hǎo)消费氛围。业内人士看来，中(zhōng)期维度上，预计消费(fèi)类基(jī)础设施(shī)REITs有望在国民消费需(xū)求持续释放，以及商旅(lǚ)文体(tǐ)融合消费新场景的拓展中(zhōng)受益。

此外，前述险资(zī)人士还(hái)指出，目前我国(gu畅想我的暑假生活作文ó)符合消费REIT底层资产入池(chí)条件的(de)适格(gé)资产(chǎn)多为一线、新一线城市中的商业设(shè)施，但这类城市(shì)的商业设施(shī)建设同样已基本趋于饱和，意味着后续资产增(zēng)容的选择空间较为有(yǒu)限。

不过对(duì)此(cǐ)，近期新“国九条”中提到的“研究制定不动产投资信托基(jī)金管理条例(lì)”也令人期待。

“如后续出台新规对公募REITs募(mù)集资金再投资去向(xiàng)多元化(huà)方面有所规定，可能会对消费(fèi)类基础设施的发展形成(chéng)补(bǔ)充，也对投(tóu)资(zī)人(rén)形(xíng)成更(gèng)好的
参考。”该人士称。

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