北京稳楼市政策“小步快跑”

近日，央行北(běi)京(jīng)分行、金融监管总局北京监管(guǎn)局、北京住建委联合下发(fā)通知，优化离异家庭购房认贷政策。调整后(hòu)，离(lí)婚不满一(yī)年(nián)且(qiě)家庭名下在北京市无成套住房，执行首套住房信贷(dài)政策。

这是继今年3月27日不(bù)再执行“夫妻离异后(hòu)，不符合(hé)限购规定的任何一方3年内不得在京购(gòu)房”后，北京市对离婚购房政策的再度(dù)优化。

去年末以来，稳楼市政策继(jì)续平稳释(shì)放。其中，一线城市的动作最引人关注。

去年12月，北京推出“首付比例下(xià)调”“普宅认定标(biāo)准优化(huà)”“房贷利率调整”等一系列组合拳；今年2月，通州区解除“双限”；今年4月，北京调(diào)整绿色建筑的公积金贷款上限，并延长老旧小区改造项目的住(zhù)房公积金贷(dài)款期限。

其(qí)他一线城市(shì)中，上海、深(shēn)圳先后废止了“70/90”政策；广州(zhōu)对近郊区市场的限购政策进(jìn)行(xíng)了优化；上海(hǎi)对外地单身人士限购政策进行了优化；深圳下(xià)调了(le)户籍和(hé)非(fēi)户籍人(rén)口的购房门槛。

业内分析(xī)人士认为，单(dān)个政策(cè)的力度看似不大，但其释放节奏较为平稳，并正在形成累加效果。在(zài)各(gè)项政策的综合作用下，市场回暖值得期待。

北京“317新政”压力渐(jiàn)除

北京对离婚买房的政策限制，源(yuán)于(yú)7年前的“317新政”。2017年3月17日，北京发(fā)布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，强调居民家庭名下已拥有1套住房，以及(jí)在北(běi)京市无住房(fáng)但有贷款记录的，以二(èr)套(tào)房的标准进行购买，即购(gòu)买普通住(zhù)房的首付(fù)款(kuǎn)比例不低于60%，非(fēi)普通住房的首付款比例不低于80%。一周后，作(北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件zuò)为该(gāi)政策的“补丁”，有(yǒu)关部门再度(dù)发(fā)文，明确离婚(hūn)一年内贷款(kuǎn)买(mǎi)房，商贷和公积金贷款都算做(zuò)二套房。

2021年，北京又将离异后买房的限(xiàn)制年(nián)限提高至3年。

“317新政”还包括限(xiàn)售政策、暂停发放25年以上贷(dài)款(kuǎn)等(děng)，被认为是北京楼市的转折(zhé)点。政策出台后(hòu)，北京市场的投资投机(jī)需求逐渐被(bèi)挤(jǐ)出，市场交易量一(yī)度明显下滑，价格也有所回落。

2021年下半(bàn)年以来，在房地产市场去杠杆的大(dà)背景下，北京楼市继(jì)续进入深度调(diào)整中(zhōng)。多家研(yán)究机构相关负(fù)责人向21世纪经济报道记者表示，到目前为止，北京多数区域的房价(jià)仍然(rán)低于2017年初(chū)的水平。

北京市统计局的数据显示，2023年，北京(jīng)全(quán)市新建商品房销售面积为1122.6万平方米，其中住宅销售面(miàn)积为811.1万平方米。与2016年相比，分别下降了33%和(hé)18%。

如今，随着市场(chǎng)风险的出清和投资投机(jī)需求的退出，北京楼市(shì)已经发生了重大变化，这类限制性政策的“使(shǐ)命”接近完成。

广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，当前市场上留存的购房需求以刚需和改善性需求(qiú)为主。“过去(qù)楼市火(huǒ)热期间，想着法子钻空子，比如离婚获得购房(fáng)资格、获得首套资格，现在这些动机都没有了。既然如此，这类调控政策已无存在的必要”。

他还表示，另一方面，作为(wèi)人口结构变化的(de)一大特征，现阶(jiē)段离婚、单身、独居人群较多，必须要考虑这部分(fēn)人(rén)群的合理(lǐ)住(zhù)房需求，加大支持力度。

此次调整之前，北京已于3月27日宣布，“夫妻离异(yì)后，不符合限购规(guī)定的任何一方(fāng)3年内不得在京购房”政策废止。

近几个北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件月来，北京还推出(chū)了下调首付比例(lì)和贷款利率、延长最高贷款年限、优化普宅认定标(biāo)准、优(yōu)化公积金(jīn)政策等措施(shī)。“317新政”给北京楼市带来的压力(lì)，正在逐步解除。

政(zhèng)策仍(réng)有(yǒu)优化空间(jiān)

除北京外，其他一线城市也在不断释放政策利好。今年(nián)以来，上(shàng)海、深圳(zhèn)先后废止了“70/90”政(zhèng)策；广州对近郊(jiāo)市场(chǎng)的限购政策进行了(le)放松；上海针对特定区域(yù)、人群，对限购政策进行了优化；深圳下调了户籍和非户籍人口的购房门槛。

此外，苏州、杭州等一些热点(diǎn)二(èr)线城市也陆续(xù)出台相关(guān)的政(zhèng)策宽松措施北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件。政策释放表现出“小步(bù)快跑”的节奏。

据中原地产统计(jì)，与去年相比，今年各地出(chū)台稳楼市政策的频(pín)次有所放缓，但一些新的措施开始出现，体现为优化公(gōng)积金政策、住房以旧换(huàn)新、全面取消限(xiàn)购等。

叠加此前的相关(guān)措施，政策(cè)效果正在逐渐(jiàn)显现。

根据统计局(jú)发布(bù)的数据，今年3月，全国商品房销售面积为(wèi)1.13亿平方(fāng)米，商品(pǐn)房销售额 1.08万亿元，虽(suī)然同比有所下降，但达到去年下半年以来(lái)的月(yuè)度高点。

4月16日，国家统计局副局(jú)长盛来运表示，支持房地产稳定发展政策措施效果还在持续显现，并在三个(gè)方面带动了相关数据的改善：“三大工程”拉动房地产投资0.6个百(bǎi)分点；“白(bái)名单”政(zhèng)策使企业国内贷款降幅收(shōu)窄了1.2个百分点；一系列促(cù)进楼市(shì)消费的政策，使一季度新建商品房销售面积和销售额降幅比(bǐ)1~2月分(fēn)别收窄了(le)1.1和1.7个百分点。

有市场人士认为，相比二三线城市(shì)的动作，一线城市的政策力度相(xiāng)对不大。但一线(xiàn)城市具有较强的示范效(xiào)应，对市(shì)场心理的影响较大，对其(qí)他城市也有一(yī)定的带动作用。

就此次北(běi)京调整离婚购房政策(cè)而言，中指研究院市场(chǎng)研(yán)究总监陈文静表(biǎo)示，其意味着在市场过热(rè)时(shí)期出台的政策有望陆续退出，向市场释(shì)放出进一步优(yōu)化政策的积极信号，对市场情绪有望产生有利影响。

她还指出，当前北京房地产政策整体仍较为严格，未来限制性政策存在继续优化预(yù)期。

中(zhōng)原地产首席分析师张大伟(wěi)表示，除(chú)一线城市和(hé)少数(shù)二(èr)线(xiàn)城市外，楼市宽松政策的释放空间已(yǐ)经不(bù)大。因此，未(wèi)来(lái)这些城市的政策继续优化的(de)可(kě)能性(xìng)仍然很(hěn)大。

对于市场走势(shì)，业内人(rén)士普遍认为，以价换量仍将是市场的主流(liú)，未来市场交易能否(fǒu)持续升温，将在很大程度上取决于优化政策的力(lì)度。

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