房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底

业内预计新房成交大(dà)概率不会再出现2022年断崖式下跌。

楼市“调控模范生”也加入全面(miàn)解除限(xiàn)购的行列(liè)。日前，长沙(shā)住建部发布通知称，全市范围内买(mǎi)房，不再审查购房者资格条件，这(zhè)意味着长沙(shā)正式(shì)结束了已推行(xíng)7年之(zhī)久的限购政策。

但如此大招之下(xià)，多位长沙房地产业内人士向第一财经记者表示(shì)，政策推出(chū)后的首个周末，项目咨询和来访(fǎng)有所上涨，但(dàn)整体反应平平，并无太多波(bō)澜。除了当(dāng)前市场信心不足等因素的影响， 2023年下半年的限购(gòu)放松政(zhèng)策已在很大程度上释放了不少需求，导(dǎo)致(zhì)当前政策(cè)边(biān)际(jì)效益递减。

事实上，许多城市如长沙一样，拿出大力度政策，但并未(wèi)能获得较(jiào)好的市场反应，楼市(shì)修复进程缓慢。多位受访人士表示，“小碎步”式的松绑政策下(xià)实际上会加重(zhòng)购房(fáng)者(zhě)的观(guān)望情绪，难以带动(dòng)市场(chǎng)回暖，需求端政策(cè)松绑效力因此难(nán)免(miǎn)打(dǎ)折扣。业内(nèi)认为，当前的市场情况之下，需要多重力(lì)量综合(hé)作(zuò)用，供求关系(xì)才会逐渐好转，未来随着宏观经济的恢复，房地产市场才有望完成筑底。

修复楼市组(zǔ)合拳

近日，长沙印发的《关于支持居民购(gòu)买改善住房的(de)通知》明确，在长(zhǎng)沙购房，不再审查资格条件。

该通知同时表示，在长沙“以旧换新”购买新房(fáng)的，可(kě)按照“认房不认贷”政策，享(xiǎng)受首(shǒu)套房首(shǒu)付比例和按揭贷款利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的(de)，在原有(yǒu)基础上上调最高贷款(kuǎn)额度80万元，生(shēng)育三孩(hái)的职(zhí)工(gōng)家庭住(zhù)房公积(jī)金最高贷款额度提(tí)高至90万。

一套楼市新(xīn)政落地，购房者是否被点燃了热情？多(duō)位受访(fǎng)房企人士向第一财经记(jì)者(zhě)表示，全面放开限购政策的影响目前尚未传递(dì)到各个项目上。

某TOP20房(fáng)企长沙市(shì)场负责(zé)人张颖（化名）也告诉记者，新政出台之后跟同行交流发现，市(shì)场反馈并没有很积极，来访量涨幅也就在10%-20%左右，但原本周(zhōu)末的来访也会比平常好(hǎo)。

一家华南房企的长沙营销负责人也透露，从(cóng)上(shàng)周的(de)市场表现(xiàn)来看，新政的(de)刺激效果一般。“这不(bù)是(shì)长沙(shā)首次放开限购，其(qí)实去年就已经开始陆(lù)续放开首套、二套的限购了。”

2023年9月，长(zhǎng)沙优化(huà)限购政策，首(shǒu)套房(fáng)限购资格出现松动(dòng)。政策明确(què)，包(bāo)括非长沙市户(hù)籍家庭在内，居民家庭在长沙购买首套商(shāng)品住房，不再需要提(tí)供购房证明。此前，在长沙需“新落户市民+12个月社保或个税；非本市户籍家庭(tíng)+2年社保或个税”才能购房。

这波限购政策放松，释放了不少刚需(xū)。张颖表示，本来(lái)长沙的刚需客户量就比较大(dà)，所以这次限购(gòu)放开以后，对项目(mù)成交(jiāo)有明显的促进(jìn)作用。

新政叠加十一假(jiǎ)期，市场活(huó)跃度明显提升。中指院数据显示，2023年9月，长沙商品住宅成交65.7万平方米，环比上涨100.8%，同比上涨34.8%。58安(ān)居客研究院院长张波向记(jì)者表示(shì)，这次的政策对长沙周边城市形成虹(hóng)吸，安居客线上数据显示，周边县市到长沙购房的比例(lì)在去年上升了30%以上。

同年11月，长沙再次优化限购政策，规定(dìng)在长沙购买(mǎi)第2套商品住房时，不再受首套房(fáng)网签满(mǎn)四(sì)年的限制；居民家庭名下商(shāng)品住房单套面(miàn)积均不足144平方米(mǐ)的，可购买1套改善性住房（144平方米及以上）。这次新政减少了对改(gǎi)善类购房需求的限制。

利好政策叠加，销售得到一定程(chéng)度的改善。克而(ér)瑞数(shù)据(jù)显示，2023年(nián)第四季度，长沙首开项目数及开盘(pán)去化均上(shàng)升至年度高位(wèi)，首开去化率超7公募一季报陆续披露知名基金经理按兵不动6%；其中核(hé)心(xīn)区域(yù)高端(duān)改善项目去化率接近五成，多个(gè)红盘(pán)项目客房比超(chāo)1.5，再(zài)现开(kāi)盘摇号(hào)的现(xiàn)象(xiàng)。

两轮限购放(fàng)松之后，如今再全面解除限(xiàn)购，政策效力(lì)难(nán)免削弱。张颖认为，长沙(shā)此次全面放开限购(gòu)，其实(shí)主(zhǔ)要(yào)是放(fàng)开对改(gǎi)善客户的限购，因为刚需客户(hù)购买首套房已经不限购了，而改善客(kè)群本(běn)身并不急于下手(shǒu)，他们原本就有房子住，可能会想多看看，在合(hé)适的(de)时机再下手(shǒu)，而(ér)不会迫切地(dì)立(lì)刻买房，毕竟手中(zhōng)已有的房源出手也需要时间(jiān)。

政策“有(yǒu)效(xiào)期”较短(duǎn)

祭出全面解除限购的大招，市(shì)场反应(yīng)平平的情况，并不只是出现在长沙。

早在2023年11月，就有12个二线城(chéng)市全面放开限购，其中还包括南京、合(hé)肥、郑州、武汉等7个省会城市(shì)。2024年以(yǐ)来，有更多城市(shì)对限购政策进行调整。据中指研究院初步统计，截(jié)至目(mù)前(qián)，全国仅有北京、上海、广州、深圳、成(chéng)都、天津、西安、杭州、海(hǎi)南省等地仍有部分区(qū)域保持限购，其他城(chéng)市基本上(shàng)都全面(miàn)解除了限购要(yào)求。

但整体来看，限购放松的效果并不算理想，许多城市新房成交依旧在(zài)低位徘徊。克而瑞统计(jì)数(shù)据显示，一季度，重点30城成交累计同比(bǐ)降52%，降幅(fú)持续扩大4个百分点(diǎn)。

为了(le)促进(jìn)成交，各大(dà)开发商同步(bù)执行“以价换量”的策略，推动房价也(yě)同步走低，3月，新房价(jià)格环比下跌的城市有57个。另据西政资本测算，3月份新建商品住宅价格同比降幅约(yuē)2.2%，为2015年8月至今以来的最大降幅(fú)。

政(zhèng)策持(chí)续保持宽松，且严格的限制性措(cuò)施也渐次放(fàng)松，但楼市的修复进程并不(bù)算理想，许多政策“有效期”较短。

某TOP30房企湖南片区的相关负(fù)责人表示，去年9月长沙的限购政策调整(zhěng)后，短期内有刺激效果，但2个(gè)月后市场就开(kāi)始下滑了。

即便是一线城市也存(cún)在同样的情况，某央企营销负责(zé)人曾向记者透露，其(qí)所(suǒ)在城市认房不认贷新政带来(lái)的效用(yòng)大约(yuē)也(yě)仅持(chí)续了两周，“上(shàng)家觉得(dé)会(huì)出政(zhèng)策，怕卖早了，下家认为会降，怕买早(zǎo)了”。

对此，多位受访业内人士认为，2023年以(yǐ)来无(wú)论是长沙还是全国放松(sōng)，都以(yǐ)一种“小碎步”调整的方式推进，效果会有所打折。张波表示，解除行政性限制是未来二线城市整体的方向，但长远来看，政策(cè)效力释放趋弱，边际效益递减。

上述房企的长沙市场负责人透露，长沙的全面放(fàng)开限购政策出台(tái)后，不少客户会觉得之后(hòu)是否首(shǒu)付能(néng)再降一降，或者开(kāi)发商给更多优(yōu)惠措施等等，观望心态反而比(bǐ)之前更重。

有房企人士向记者分析，过去一段时间里的政策释放的不确定性，让购房者总觉得再等(děng)等或许(xǔ)还(hái)会有更好的政策出来，尤其是在房价不再持续上(shàng)涨之后，大家心态不(bù)会那(nà)么急了。“政策一点点出，市场反馈不积极。”

也有(yǒu)资深(shēn)地产行业分析师表示(shì)，近期需求端政策放开的力度是显著的，但时机有所滞后(hòu)，因此效果有限。一二线(xiàn)城市政策(cè)终于开闸的时(shí)候，居民收入预期(qī)、房价预期已(yǐ)经(jīng)处(chù)于非常弱的阶段(duàn)，资格放开和支付(fù)门槛下降(jiàng)对于购房者决策的影响有限。

各种力量(liàng)综合促修复(fù)

面对持续低迷的市场，政策应该如何发力，才能有效提振市场？

在中(zhōng)指研究院市场研(yán)究总监(jiān)陈文静看来，供需两端政策同步持续发力(lì)，将有助于推动市场预期好转。例如在(zài)需求端(duān)，一线城市可继(jì)续优(yōu)化限购(gòu)政(zhèng)策，二线城市全面取消限制性(xìng)政策等(děng)，针对多样化改(gǎi)善性需求的政策支持力度继续(xù)加大；在供给端(duān)，推(tuī)动城市房地产融资协调机制继(jì)续(xù)落(luò)地，加大核(hé)心优质地块供给，优化郊区住宅项目容积率1.0限制、优化项目价格限制等，这些政策(cè)优化将更(gèng)有利于企业(yè)打造高品质产(chǎn)品。

镜鉴咨询创始人(rén)张宏伟(wěi)也向记者表示，当前的市场情况下，需要各种力量(liàng)综合作用，供求关系才会逐渐好转。除了房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)、首付比例降(jiàng)低(dī)，公积金额(é)度提高之外，近期多个城市推(tuī)出的“以旧换新”政策，也可(kě)给购(gòu)房(fáng)者以更多的(de)税费优惠或减(jiǎn)免。

“现在有(yǒu)20多个城市在做(zuò)旧改，建(jiàn)议这些城市在做旧改(gǎi)的时候，尽量做房票或者货(huò)币化安置，不要做实物安置，这样对市场短期内的刺激(jī)作用会更(gèng)加明显(xiǎn)。”张宏(hóng)伟称，各个地方在(zài)保障(zhàng)性(xìng)住房、保(bǎo)租房筹建(jiàn)筹备时，建议更多去购买开发企业的存量商品房，或者普通百姓手中的存量房，这(zhè)样(yàng)既消化了市场当中(zhōng)的库(kù)存，也起到了(le)快速筹建保障性(xìng)住房的目的。

值得一提的是，发改委在(zài)近日强调(diào)，当前我国一(yī)些(xiē)地区新型工业(yè)化和城(chéng)镇化水平还比(bǐ)较低，下一步要把农业转移人口(kǒu)市民化摆在更加(jiā)突出位置(zhì)，加快(kuài)补齐城镇建(jiàn)设中的短板弱项，提高潜力地区新(xīn)型工业化城(chéng)镇化水平，释(shì)放城镇化所蕴含的巨大内(nèi)需潜力。

在张宏伟看来，农业转移人口市(shì)民化也将是(shì)促进房地产市(shì)场修复动力之一。“现有的政(zhèng)策下，市场需求总量并未发生改(gǎi)变，若(ruò)有(yǒu)效推进农(nóng)村人口(kǒu)市民化，或租或(huò)买(mǎi)，都产生了新的居住需求，对消(xiāo)化现有库存的作用会更加明显。”

不过，张(zhāng)波则认为(wèi)，目前单一靠(kào)房地产政策的拉动边际效应会(huì)越来越低，更重(zhòng)要的还在于经济面逐步向好，并伴随着信心面不断稳(wěn)定，才会带动房地产行业逐步回归稳定。

亿翰智库(kù)研究总监于小雨也向记者表示，房地产行公募一季报陆续披露知名基金经理按兵不动业(yè)这轮行情演(yǎn)变，其根本原因在于信心的缺(quē)失，而信心修复的关键(jiàn)在于宏观经济走势，房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)后续走势关键还是(shì)经济基本面的表(biǎo)现。随着经济修复动能逐(zhú)渐增强，大(dà)众对未来(lái)、对产业、对就业、对收入形成稳定的预期时，房地产行业将筑底企稳(wěn)。

于小雨预计，乐观情况下(xià)，房地产市场最早或于2025年上半年筑底，2024年全年商品房成(chéng)交量(liàng)大概率仍(réng)将再探底，行(xíng)业的(de)调整至少要持续3-5年的时间，但新房(fáng)的(de)成交量大概率不会再出现(xiàn)类似2022年式的断崖式下跌，待风险出清完成，行(xíng)业总量将稳定在一个新台阶公募一季报陆续披露知名基金经理按兵不动上，平缓波动(dòng)。

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