导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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