近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语