万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè1dm等于多少cm 1dm等于多少m)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(b1dm等于多少cm 1dm等于多少měi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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