万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le独肖有哪几个)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　独肖有哪几个>

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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